房价已成强弩之末

宗涛

2015年来，中国房地产市场出现了罕见的分化态势：一线城市和部分二线城市房价快速上涨，但其他城市则面临“去库存”的巨大压力，一些城市房价出现较明显下跌。而在这轮之前，各城市房价趋势高度一致。在笔者看来，这一态势可能成为房地产的“新常态”，其中可能蕴含多重信息。

一是未来几年全国房价难再普涨。从房地产市场大格局看，供不应求的总量关系已经发生逆转。全国二、三、四线城市新房供应迅猛扩张，中小城市、乡镇更是大干快上，空置存量惊人。春节回家的读者，应该已亲眼所见。总体看，随着农业技术进步，经济社会发展对土地的依赖有所下降，土地投放更加灵活。即便特大城市有一些特殊性，房价继续坚挺，但考虑到其他绝大多数城市，全国范围内房价已难重现普涨。当然，部分城市某些房的市场需求仍可能较大。

二是人口因素已经衰减。从人口总量看，虽然仍在增加，但增速已从之前8%~9%降至5%左右。从人口结构看，进入老龄化社会后，社会购房需求也将随之下降。

三是大城市房价短期几无快速上涨可能。一直以来，大城市需求刚性较强，土地供应相对有限，但这些支撑因素也在变弱。目前，京沪均已确定未来人口上限，到2020年两座城市人口分别不超过2300万和2500万，一线城市受到资源环境承载能力限制，扩张空间有限。大城市核心城区的功能都在往外疏散，优质教育医疗资源将被稀释。

四是房地产政策总体倾向于引导价格走低。房价的分化使得强力刺激政策难以出台。对于刺激成交量来说，降低房地产税是一个抓手，随着房价高企，个人所得税、契税、营业税负担更加沉重。但在一线城市房价坚挺，同时大部分地区财政能力明显不足的情况下，政府降税的意愿不强。所谓供给侧改革在房地产市场的体现，就是要让房价与居民购买力相匹配。中央经济工作会议强调房地产去库存的一个办法是引导开发商降价，要让农民工能够买得起房。房地产业刺激需求的政策也会出台，但空间不会很大。最近出台的房地产信贷政策降低首付比例，效果并不明显。从中长期看，土地财政下降后，征收房产税将是大势所趋，这将对房地产市场带来系统性影响。

另一利空房价的因素是，资本项目开放和汇率贬值预期。高净值客户近年来已经越来越多在海外配置房产，随着资本项目开放力度的加大，相信会有更多家庭加入这一行列。中国房价在全球范围内已不便宜。

股市也是如此。设想一下，如果境内外资金可以自由选择所投资的股市，中国股市的高市盈率是否还能持续。很明显，同样公司的股票，港股的价格比A股便宜20%以上，这其中并没有什么合理原因，只能用市场封闭来解释。中国的房地产市场也是如此。除了刚需或改善型需求外，投资是房地产需求的重要一块。如果家庭可以自由选择在境内还是海外投资房产，当然会拉平中国高房价中的不合理成分。也许会有人说，投资是为了增值，中国房价虽高，但可以增值，所以即便资本项目继续开放，很多人还是会选择投资国内房产。这逻辑有本末倒置之嫌。事实上，正因为人为割裂境内外市场，才造成房价系统性偏高。中国的股市也是如此。因此，随着资本项目开放，房价将有合理化趋势。房地产作为不动产，估值虽然可以有一定中国特色，但不会过于离谱。

人民币汇率贬值也在起作用。汇率贬值会使得以人民币计价的资产吸引力减弱，这与前些年人民币升值带动资产价值重估的情况正好相反，引起资金外流。

当然也要看到，房价也是货币现象。货币是影响房价另一重要因素。这方面因素似乎仍在发挥作用。目前，中国不仅货币总量巨大，增速也处在高位。特别是今年1月份，人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元；社会融资规模增量为3.42万亿元，同比多增1.37万亿元。两项数据均创历史新高。

股市与房市之间的关联也会影响房价。在股市经过一轮牛市疯狂转向熊市之后，2015年资金涌入房市，从而带来房价上涨。无论是股市还是房市，背后明显都有货币供应的因素在推动。不过，当股市经过一段繁荣造富期，推动房价上涨的动力就会变得更加强大。股市繁荣对房市的助长作用未来仍会存在。

另外，如果限购城市放开政策，房价会获得支撑。特大城市的户籍管理也可以松动，这也将利好房价。

并且，即便是资本项目可兑换得以实现，不同国家或地区的房价还是存在明显差异。比如，香港金融部门相当开放，但其房价仍位居全球最不可承受之首。主要原因在于香港对土地供应的管制，这并不是香港人口密度过于集中，而因为人为限定只能有极少量土地用于商品房建设。形成这一供地体制或许有保护公共活动场所和绿地的考虑，但客观上却造就了香港极高的房价，以及房地产商财富的增长。不难发现，可能只有在香港、内地等少数地区，房地产商才占据了顶级富豪的相当大比重。在其他国家，更多是高科技企业、大型制造业企业家族等。这说明，如果目前影响中国房价的某些不合理因素将来得以延续，中国房价仍会偏高。

上面这些信息可能是复杂的。但总体看，笔者相信房价总体上已成强弩之末，未来房价可能会延续结构化格局，但多数城市下降风险已经显现。这对于大多数人来说，可能是好消息。

作者系经济金融学者