办公积金贷款 开发商收保证金

文/图 首席记者郭俊

由于靠近高铁站，生活配套设施也较为齐全，宜春高安市瑞阳新区内的两处住宅小区对购房者颇具吸引力。但在签订购房合同时，房企“使用住房公积金贷款买房必须交纳贷款金额的10%作为保证金”的要求，却如一盆凉水浇到了购房者头上。

购房者发现，这笔保证金本该由房企交纳，与购房者无关。

对此，房企称住房公积金管理部门让其交纳的保证金太高，无奈才选择让购房者交纳。当地住房公积金管理部门虽认为此举不对，但之前与房地产开发商签订的协议存在漏洞。目前，当地房管部门已停办涉事房企所有手续，房企承诺不再向购房者收取住房公积金贷款保证金，而住房公积金管理部门也已与房企协商重新补充完善协议。

购房者

用公积金贷款购房被要求交10%保证金

6月1日，宜春高安市大雨，瑞阳新区八角亭路旁的豪庭风情住宅小区正在紧张建设中，10栋住宅楼已拔地而起。

李明化名指着其中一栋高楼凝视良久，“心里难受啊”。

2015年6月，李明以3980元/㎡的价格在豪庭风情认购了一套面积为152㎡的房屋，并签订了认购协议书、交纳了10万元认购款。“早认购价格更便宜。”

今年5月13日，在被告知小区的商品房预售许可证办下来后，李明前往小区售楼部又交纳了6万元的首付款。“首付一共是16万元，之前的10万元认购款自动转为了首付款，对方同意剩余43万元购房款我可以办理公积金贷款。”

5月26日，房地产开发商给李明打来一个电话，“让我去签购房合同，但还要我交纳贷款金额的10%作为保证金”。

由于很想买已认购的房屋，李明就先签署了购房合同，但是并未交纳保证金。之后他想起，购房合同中的一份补充协议载明，买受人以公积金贷款方式购房时，办理公积金贷款所需费用全部由买受人承担，逾期未办理公积金贷款手续的，视为买受人放弃所购商品房的购买权，并按首付款的30%向房地产开发商支付违约金。

着急的李明在咨询住房公积金管理部门后得知，原来这笔保证金本应由开发商交纳，与购房者无关。

新法制报记者经走访了解到，在瑞阳新区内的豪庭风情住宅小区和瑞阳风情住宅小区有近300户业主遭遇了这一情况。

开发商

保证金太高开发商交不起？

“是购房者贷款，这笔保证金当然应由购房者自己来交纳，我们只不过是统一收取，然后再交给公积金管理中心。”6月1日下午，李明再次去了一趟小区售楼部，一名工作人员回复他，“以前我们是出于好心帮购房者代交，但这其实并不是开发商的义务。”

“那你把购房合同和票据给我，我自己去公积金管理中心办。”李明有些气愤。

“不行，没交保证金我们不会给购房合同和票据，除非你选择商业贷款或者全款购房。”工作人员语气强硬。

与此同时，新法制报记者以购房者身份咨询瑞阳风情住宅小区售楼部得知，端午节前是交保证金的最后期限，逾期将只能选择其他购房方式，或放弃购房。

这笔保证金到底缘何而来？

据了解，5月中旬，上述两个小区开发商与宜春市住房公积金管理中心高安办事处下称公积金高安办事处达成协议，约定房地产开发商应按批准公积金贷款金额的10%向公积金高安办事处交纳阶段性担保保证金。

“我们也是迫不得已啊。”6月2日，豪庭风情住宅小区售楼部一胡姓负责人称，这笔保证金的期限至少需要2年，待房屋竣工验收后才能退还，“可如今大量购房者都用住房公积金贷款买房，高达10%的保证金对于我们来说有点承受不了”。

公积金管理中心

已约谈开发商但效果不明显

为什么宜春市住房公积金管理中心高安办事处要与开发商签订这样的协议呢？

“不能将这笔保证金转嫁到购房者头上。”6月2日，听闻购房者的遭遇，公积金管理中心高安办事处主任李茶辉直言。

据其介绍，根据相关规定，自2006年开始，高安办事处就开始与当地房地产开发公司签署协议，约定保证金事宜。

今年5月，上述2个小区的开发商与公积金高安办事处签订了《宜春市住房公积金贷款楼盘合作协议》下称《协议》，其中第三条载明，房企同意为购房者提供阶段性保证，承担连带保证责任，保证期限从发放贷款之日起至办妥房屋抵押登记手续并将《房屋他项权证》交于公积金高安办事处执管之日止。

《协议》第四条还指明，房地产开发商按批准公积金贷款金额的10%向公积金高安办事处交纳阶段性担保保证金，待办妥房屋抵押登记手续并将《房屋他项权证》交于公积金高安办事处执管后，提出解付申请，经公积金高安办事处审核后解付相应保证金。

“这笔保证金是为了督促开发商尽快办理房产证，保护购房者的合法权益，降低公积金贷款的风险。”李茶辉表示。

“目前已接到约30起购房者被要求交纳保证金的投诉，我们也约谈了相关房地产开发商，但效果并不明显。”李茶辉表示，如果开发商将保证金转嫁到购房者头上，不仅违背了这种制度建立的初衷，还侵犯了购房者的合法利益。

房管局

保证金能否考虑适当降低

“这笔保证金，是不是一定要交纳？”6月3日，高安市房地产管理局分管房地产建设集团的副局长晏农田受访时发出了这样的疑惑。

据晏农田介绍，目前高安市政府已就房地产开发商将保证金转嫁到购房者一事召开会议，要求房管部门督促此事妥善解决，但如何督促却左右为难。

今年4月，省委、省政府印发的《关于降低企业成本优化发展环境的若干意见》简称《意见》指出，清理工程建设领域没有法律依据的各种保证金，对一些确有必要的保证金，可采用银行保函和工程担保方式代替。

晏农田由此质疑，保证金制度增加了房地产开发公司的财务成本支出，与《意见》相左，是否必须交纳，能否考虑适当降低？

“《协议》是房地产开发商自愿签订的，我们并没有强制。”李茶辉表示，降低保证金必须通过宜春市住房公积金管理中心研究决定正式下文才行，如今执行的都是10%的标准。

“但《协议》中又没有约定不能将保证金转嫁给购房者，所以房地产开发商有权设定补充协议，让购房者来为保证金买单。”晏农田坦言，《协议》中的漏洞，给了开发商可乘之机。

6月6日，李茶辉表示，已重新拟定《协议》内容，加入了“房地产开发商不得将保证金转嫁给购房者”一项。但令他担忧的是，开发商们是否愿意重新签署协议呢？

事实上，一位瑞阳风情住宅小区的购房者提供的一份收据证实，迫于压力，他已经交纳了3万多元的保证金。而据新法制报记者了解，目前已有不少人交纳了这笔费用。

令购房者更不安的是，“房地产开发商能将保证金转嫁给购房者么，这钱到底还能不能要回来”？

省住建厅

“不允许将保证金转嫁给购房者”

“不允许出现房企将保证金转嫁给购房者，这有违住房公积金管理制度，违背了该制度建立时为购房者减轻购房压力的初衷，侵害了购房者的合法权益。”省住房和城乡建设厅住房公积金监管处有关负责人直言。

南昌楼盘大学法学院教授彭丁带认为，在依法自愿签订《协议》的前提下，既然已约定交纳阶段性担保保证金是房企的义务，那么房企就不得将这笔费用转嫁给购房者。

“为了降低放贷风险，住房公积金管理部门可以依法起诉房企，要求其履行《协议》约定。”彭丁带还提到，由于购房者与房企所签订的购房合同有违住房公积金管理制度，购房者们也可以向当地房管部门反映，要求其重新审核购房合同，废除不合理不合法的条款，保障购房者的合法权益。

记者了解到，早在2014年10月9日，《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》第七条规定，房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房。同年11月1日实施的《广州楼盘市房屋交易监督管理办法》即在第十四条规定，房地产开发企业销售商品房，不得拒绝买受人选择住房公积金贷款支付购房款。

“但至今我省仍未出台相关规定，这导致在一些地区，即使出现了房地产开发商变相附加条件、甚至拒绝住房公积金贷款买房的情况，我们也只能无奈。”上述省住房和城乡建设厅住房公积金监管处有关负责人慨叹。

彭丁带由此指出，我省应借鉴外地政策出台强制性规定，有针对性地要求房地产开发商接受住房公积金贷款支付购房款的义务，并明确不得随意附加条件妨碍购房者自由使用住房公积金贷款购房。

截至记者发稿，晏农田表示，针对一些房企将保证金转嫁给购房者的问题，高安市房管局已下达了整改通知书，停办了企业所有手续，相关房地产开发商承诺不会向购房者强制收取住房公积金贷款保证金。李茶辉也表示，将尽快与相关房地产开发商协商，督促其尽快交纳保证金，并退还购房者已交纳的保证金。