对我国房地产去库存问题的思考

■张晓兰

当前，房地产去库存已成为我国供给侧改革的五大任务之一。近期，政府连续采取降低房贷首付比例等一系列措施，在取得一定成效的同时，也带来一些新问题。下一步，为推动我国房地产市场有序去库存，需要在弄清楚基本情况的基础上，关注一些深层次的问题。例如，现阶段我国房地产库存形势如何、去库存中将存在什么问题以及我国宏观经济背景要求和房地产的阶段特征是否匹配等。

基于这些问题，我们认为：面对一二线城市房地产市场的价格泡沫和三四线城市的数量泡沫的现实，在房地产泡沫尚未触及主动刺破时点，政府需要在防止泡沫继续增大的同时要主动挤出泡沫。

我国房地产总量过剩、结构严重错配，去库存要打攻坚战和持久战

目前，我国房地产库存形势严峻，去化目标主要是解决三四线城市的住房库存积压。从库存形成看，我国房地产总量严重过剩。据统计，２０１５年年底我国商品房库存约为１４３亿平方米。其中，拿地未开发建筑面积８２亿平方米，竣工未售与在建未售规模约为６１亿平方米，以２０１５年１２．８亿平方米的销售面积计算，即使在每年不新增土地出让和房地产开工的条件下，去化周期也需要１０年左右。此外，还存有大量的商业和办公楼库存等。从区域情况看，我国房地产库存结构明显错配。一线城市库存压力较小、销量弹性较大、去库存周期较短，有的一线城市甚至面临短期“补库存”的需要；二线城市库存水平和销量弹性适中，在城市化加快背景下处于较强的刚性需求，具备消灭库存的潜力；三四线城市库存积压严重、销量弹性较小、去库存周期较长，东北和西部地区的三四线城市产销比甚至明显偏离运行轨道。长期来看，我国房地产市场的发展在于城镇化和农民工市民化，但均不能有乐观估计。

一方面，我国目前的城镇化水平约为５５％，与发达国家８０％左右的城镇化率相比，提升的空间较大，但也不能过分乐观地认为城镇化将对库存形成迅速且巨大的需求。２０１１年我国已出现人口结构拐点，未来人口结构的变化将进一步导致刚性需求放缓。而且，美日经验显示，房地产拐点与总劳动力人口拐点相伴而来。同时，成功跨越中等收入陷阱的国家均先后经历城市化和工业化速度下降的现象。中国城市化过程中的资源配置非平衡化使得一二线城市间发展进一步失衡。从库存高企的三四线城市看，这些城市经济增长乏力，不仅经济发展脱离了基本面，还缺乏强有力的产业支撑和公共服务水平，导致就业机会有限和收入来源狭窄，在很大程度上难以实现供需均衡发展。下一步，在去库存方式方法上不应采取过度的政策刺激，而要在激发三四线城市产业活力基础上，加快“产城融合、产城一体化”发展，并加大对三四线城市公共服务的投资，进而增加这些城市的吸引力。

另一方面，我们测算未来将有３．７８亿平方米左右的农民工住房需求，对去库存具有一定的支撑作用。但也要看到，化解库存任务艰巨，实现农民工市民化去库存不是简单的市民化和宽松政策就能取得理想效果，要真正回到中央政府的要求上来，通过加大户籍制度改革等措施，进而加快推进农民工市民化。此外，鼓励农民工购房是一项长期工程，不能寄希望于短期内就有很大效果，这不仅与农民工收入低有关，还与现有的库存可能不符合他们的需求有关。更重要的是，政府对农民工的政策导向以及银行对农民工购房的身份认证、按揭手续和优惠补贴等措施仍在完善中，无法在较短的时间内一步到位。

加杠杆的去库存方式助长市场投机心理，必须坚持从源头上遏制

政策刺激对购房者预期产生较大影响，加杠杆的去库存方式进一步助长市场投机心理，房价上涨出现了逆周期的背离，一线和部分二线城市房价涨幅较大，三四线城市房价不升反降。主要表现为：一是开发商等使用首付贷、Ｐ２Ｐ、众筹等融资杠杆，导致我国２０１５年新增个人购房贷款较２０１４年提高５．１个百分点，一季度个人购房贷款规模更是创历史新高；二是我国居民存在较严重的投机现象，对房价上涨的心理预期较高造成盲目的炒房行为，尤其是在资产价格快速上涨的背景下，投资者更倾向于加杠杆，这也是资产价格波动中的一般规律。

尽管当前我国居民杠杆率水平较低，也远低于美国等主要发达经济体，表面上看仍具有较大的“加杠杆”空间，但实际上，２０１５年我国房地产贷款占银行信贷的比重已从２０１４年的２１．３％提高至２２．４％，个人购房贷款也升至１５．１％。我国政府实行稳增长的“加杠杆去库存”等逆周期刺激政策虽可推行，但需要考虑后果和代价，如果未来经济继续下行，那么采用加杠杆去库存的方式也将难以奏效。

而且，随着杠杆率的不断提高，未来或将引发诸多风险：一是在市场自发资源配置下，三四线城市的购房资金将被分流和虹吸至一二线城市，继续助长居民投机心理，致使房地产市场分化加剧，并造成一二线城市价格泡沫扩大、三四线城市库存压力加大；二是居民购房融资涉及房地产、银行、影子银行等三大领域，每一个领域的风险都有可能产生连锁效应，而房地产杠杆率的不断增加将致使风险敞口的不断扩大；三是居民过度增加杠杆率参与融资，将影响我国经济由投资和出口驱动向消费驱动的转型升级。

对此，我国政府要警惕苗头性问题的进一步蔓延，除加大力度排查并遏制场外杠杆融资外，还必须对开发商、中介机构和金融机构等多方面进行严格整治，防止房地产加杠杆发展成像去年股市的后果。

房地产市场调控要分清责任主体，坚决贯彻“分城施策、分类调控”的总体目标

我国房地产市场发展日益分化，库存结构严重错配，具有明显的“局部性、地方性和分散性”等特征。但从某种程度来说，我国房地产市场对政策因素影响较为敏感，去库存过程中易引发宏观政策过度刺激对市场形成反向干扰的现象，这也是未来我国房地产市场将面临的重要问题之一，要避免市场预期与政策预期叠加构成的去库存政策“失灵”的风险，防止经济结构固化干扰供给侧结构性改革的实施。需要注意的是，政府宏观政策调控力度过大与市场下行趋势难逆，也将共同引发泡沫破灭的连锁反应。对此，基于当前我国经济发展阶段和房地产市场的差异性，为了防止去库存中出现“逆结构”调整趋势，在去库存中不能寄希望于中央政府推出的政策措施覆盖全部，应该明确中央和地方政府的责任权限，弄清两个主体在去库存中应分别发挥什么作用、扮演什么角色等问题。

从中央政府层面看，我国政府不应过度干涉房地产市场发展，尤其是不能再搞那种既要市场也要政府的模糊逻辑，应将供给侧改革让位于市场，并为有序去库存构建一个良好的环境；同时也要严格把控“去库存”的风险底线，加强金融宏观审慎监管，保证银行体系的基本稳定，而且还要实行稳健的房地产调控政策，将“分城施策、分类调控”的去库存政策向下布局。

从地方政府层面看，政府要加强调控主体责任，严格执行中央政府“分城施策、分类调控”的总体目标，各地区政府可根据本地区现有库存情况，出台差别化的地区指导政策，实现一线城市市场控得住，二三线城市市场稳得住，三四线城市市场活起来的目标。此外，地方政府也要意识到去库存过程中必然伴随着投资下滑、就业低迷、债务增加、收入减少等副作用，应尽快激发新的经济增长点来压缩“阵痛期”。

经济发展应与房地产投资脱钩，促使住房恢复居住功能的根本属性

房地产行业在国民经济中所占的比重较大，关联的上、下游行业较多，对地方税收的贡献大，但不能因此而把发展房地产业作为保增长的手段。房地产一旦功利化，就会促使供给脱离需求的基本面，造成供给过剩，并导致社会资源错配。尤其是当前我国正进入中高速增长的“新常态”，应正确认识到房地产投资已告别高增长时代，寄希望通过政策刺激重归高增长将带来新一轮泡沫风险。房地产政策应适应“新常态”的发展特征，继续把房地产业作为经济支柱产业，将引发诸多显、隐性弊端。

一是不具备健康、持续、稳定的发展基础。美日的教训非常深刻，政府采取“救市”措施提振房地产市场，短期内经济增速会有所回升，市场波动问题能够暂时得以解决，但抑制了其他产业的发展，将创造更大的泡沫，为经济危机的爆发埋下隐患。

二是不利于我国经济结构的调整和产业的转型升级。一方面，房地产业所带动的多数是钢铁、建材、水泥等产能过剩和低附加值产品的行业，对高技术等产业的带动作用较弱；另一方面，由于房地产业受政策影响的短期效益较为明显，导致地方政府为追求ＧＤＰ增长而不愿投入资金财力去发展具有长期效益的高技术产业，这将进一步加剧产业结构失衡，不利于经济结构的调整和转型。对此，我国经济发展应与房地产投资脱钩，从根本上促使房地产市场恢复居住功能的属性，将住房从过去虚拟需求的投资品属性逐步转化为实际居住需求的消费品属性，加快市场回归健康、理性的发展轨道。

房地产泡沫尚未触及主动刺破时点，在防止泡沫继续增大的同时要主动挤出泡沫

我国长期将住房作为一种投资属性，导致一二线城市存在较大的价格泡沫、库存压力较小，呈现了“价高量可控”的水平；三四线城市存在明显的数量泡沫、降价空间较小，体现了“量多价低”的特征。对比国际上常用的房地产市值／ＧＤＰ的泡沫指标，比值超过１００％即呈现泡沫化迹象，实际上我国房地产泡沫程度已超过２００％，高于当年日本房地产泡沫破灭时的１７０％，甚至很多城市的房租回报率比银行存款还低，住房空置率较高。但从市场自发角度看，我国房地产泡沫并非发展到必破的阶段，在经济“三期叠加”背景下，我国房地产调控政策存在泡沫积累与泡沫破裂的“双向失调”风险，而当前我国泡沫积累的风险要大于泡沫破裂的风险，中央政府提出的“去泡沫化政策”是提前防范风险而进行的一种以“时间换空间”的主动选择。

与此同时，从美日房地产发展过程看，两国之所以会主动刺破泡沫，主要是由于两国的经济发展与城镇化水平高度成熟，住房价格受投资品属性虚高严重，且大量的房地产库存缺乏真实的消费者与接盘者。美日希望通过刺破泡沫实现经济平稳落地而采取了迅速收紧的宏观政策，但导致了境外资本的迅速转向和“羊群效应”等现象助推泡沫破灭，分别引发了金融危机和经济“失去二十年”。

与美日经济发展阶段和城镇化发展程度相比，我国尚处于经济赶超阶段，城镇化发展仍有较大空间，况且我国当前的时代背景和宏观调控政策等与美日当时的情况也存在较大差异。更重要的是，我国正处于经济转型过程中，一旦主动刺破泡沫将致使我国步美日后尘，这并非现阶段我国经济发展所能承受的程度。对此，我国应充分汲取美日的教训，既要实现经济的稳增长，又要采取防风险的措施，在防止泡沫继续增大的同时也要主动挤出泡沫，而以“去泡沫化”为核心的调控政策应保持房价在基本稳定或略有升降的前提下，才能实现有序消化库存并降低杠杆率。

作者单位：国家信息中心