多项购房新政出台 首付比例提升、购房资格的认定等

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　　房屋是当今城市家庭最重要的财产之一。2017年，北京市密集出台多项新政对房屋市场进行调控，包括首付比例提升、购房资格的认定变化、限购房屋类型调整等，对已经签订的房屋买卖合同的履行产生较大影响，也因此引发房屋买卖合同纠纷大幅增长。北京市大兴区人民法院近日通报，2017年前10个月，该院已累计受理此类案件977件，案件数量涨幅较大。
　　记者从大兴区法院了解到，在大幅增加的案子背后，不乏部分当事人企图使用新政规避违约等问题，但现实上新政并不必定构成不可抗力或必定导致购房人无履约才能，因此法院在审理此类案子中，并不会容易适用形式改变原则，只会在查明现实的基础上依法裁判。
　　今年1月，吴某贷款购买A公司出售的房屋一套，并与A公司签订了“北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)”，该商品房的规划性质为办公。3月26日，房产新政出台，之前不限购的商住、商办类房屋，如果是个人购买，必须符合“名下在京无住房和商办类房产记录”“在申请购买之日起，在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税”两项条件。
　　新政出台后，买房人吴某以自己无法办理商业贷款为由，起诉至法院要求解除合同、退还已付房款并给付利息。对此，A公司认为，合同的履行并未受到新政影响，根据此前合同的约定，付款方式已经变更为一次性付款。
　　法院审理后认为，吴某与A公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，应属有效。根据已查明的事实，涉案房屋已经售出并进行网签，合同履行并没有受到新政影响，据此判决驳回吴某的诉讼请求。
　　承办法官解说说，新政确实规则了商业银行暂停对个人购买商办类项意图个人借款。但在本案中，购房人既没有真正请求借款，也没有根据合同在规则期限内行使免除权。因而根据合同约好，购房人的房款交纳方式变更为一次性付款。
　　而在另一起案件中，经中介公司居间效劳，瞿某与辛某签定房子买卖合同，约好瞿某购买辛某手中的房子，总价款210万元。合同签定后，瞿某依约支付了购房定金，但未处理网签。3月22日，北京市出台房子新政，瞿某属非北京户籍家庭，依照新政要求不再具有购房资历。为此，瞿某要求免除与辛某签定的房子买卖合同，要求返还已付定金。辛某虽赞同免除合同，但不赞同退还定金。翟某所以诉至法院。
　　法院审理认为，瞿某与辛某签订的房屋买卖合同应属有效，新出台的房屋新政严格解释了买房人“连续5年”的执行标准，瞿某按照新政的确不具备购房资格，且双方均没有其他违约情形。在这种情况下，瞿某要求解除合同是有事实和法律依据的，合同解除后，已收取的定金、房款应予返还。
　　据了解，房产新政发布后，以前不限购的商住、商办类房屋，如今购买方也须符合限购的政策。还有许多非京籍购买人因不符合上述条件或京籍购买人名下在京已有住房的，签订房屋买卖合同后的确失去购房资格。对此，买受人应举证证明其不具备相应的购房资质。
　　谈及房产新政对于房屋买卖合同的影响，大兴区法院民一庭副庭长杨怡介绍说，国家关于房市的调控属于宏观调控，具有公共政策性质。对于房屋买卖合同的履行来说，不会达到致使合同不能根本履行的程度，因此不构成不可抗力。而且，2017年房市新政并不必然导致购房人无履约能力，或者必然导致继续履行会对某一方当事人显失公平，也不宜简单适用情势变更原则。法院审理此类案件，一方面坚持公正审理，切实维护当事人的合法权益；另一方面坚持服务大局，确保房地产市场平稳、有序、健康发展。对于企图利用新政规避违约等情形，在查明事实的基础上进行依法裁判，确保合同的稳定性和严肃性，维护房屋交易市场的良好秩序。
　　买卖合同两边怎么防止发作胶葛？杨怡说，两边在缔结合一起就要仔细阅读合同条款，尤其是加剧自己义务的条款，最大极限保证意思表明无歧义。2017年房市新政不是北京市第一次房市限购、限贷方针，因为房市方针不断改变，无论是购买人仍是出卖人，买卖过程中均应对方针改变有必定预见性。主张在签订合一起应详细约好，如新政出台导致合同实行发作改变或许不能实行的状况呈现两边应怎么处理。两边应本着妥善处理问题的情绪，新政出台后如若影响合同实行，要第一时间同对方进行联络和交流，防止两边丢失进一步扩展。