金辉资本腾挪术:加码一二线 储粮授信弹药364亿

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近来，A股公司进入中报业绩密集发布季。对于地产股来说，上半年可谓是一个丰收时节，即使一些名不见经传的小市值房企的经营业绩也罕见暴涨。

相对于上市房企，一些大型非上市房企同样不甘落后，也交出了亮眼的成绩单，比如闽系房企金辉。据金辉集团内部人士近日透露，公司上半年销售业绩同比增长近40%，“归母净利”增幅25%。

2015年至今年6月底，金辉集团在上海、南京等热门城市新增11幅宅地，使其当前总货值超过千亿。当前冲刺A股上市的金辉集团，只待临门一脚，而较好的销售业绩及优质土地储备，也吸引了资本青睐与支持。

截至7月底，金辉集团获得各大银行总授信约464亿元，尚未使用的额度高达364亿元。金辉前述内部人士表示，公司希望以稳健策略求发展。

销售均价“破万”藏玄机

受益于楼市“去库存”及典型一二线房价大幅上涨，前7个月万科、恒大、碧桂园、绿地与保利五巨头集中进入千亿俱乐部。

就销售面积而言，前7个月超过千亿级平方米销售体量的房企包括恒大、万科、碧桂园与绿地，但少了保利。除了房企巨头拼体量与块头之外，中小房企之间的洗牌格局也较为明显。

以闽系房企新锐之一的金辉集团为例，按照亿翰智库的统计口径，该房企前7个月销售金额165.5亿元，在百强销售中排名第48位；金辉集团同期销售面积160.2万平方米，在百强销售中排名第30位。

也就是说，金辉集团前7个月平均售价已破1万元/平方米，按照亿翰智库去年对金辉销售业绩监测，销售均价显著拉升。相较而言，A股上市房企如荣盛发展在前7个月实现销售金额为194亿元，同期实现销售面积292.6万平方米，销售均价6632元/平方米。也就是说，该房企为了实现较高的销售金额，必须以较低的价格且以较高的资产周转率卖规模。

亿翰智库研究分析指出，“全国布局、区域聚焦、城市领先”的布局战略是金辉得以快速发展的源动力。

金辉集团对外透露，2015年至今，该房企新增11幅住宅类地块，对应的建筑面积达110.44万平方米，主要分布于上海、南京、苏州、重庆、福州等一线城市及核心二线城市。

亿翰智库分析说，金辉在战略布局上高瞻远瞩，在土地疯狂前抢先布局，尤其是一二线城市拥有大量高价值低成本土地储备，为其业绩快速增长提供了强有力的保证。

金辉集团内部人士回应说，今年以来不少核心城市土地市场十分火爆，但公司不会盲目追求，而是希望以稳健策略谋发展，每块地入手前都进行盈利预测，内部收益率达标才会出手。此外，公司也在寻找并购、合作等扩大土地储备的方式。

截至目前，金辉集团总土地储备约1,300万平方米，总货值超过1000亿元，核心一二线城市土地货值占比逾85%。该投资策略顺应了当前如恒大、碧桂园等龙头房企回归一二线城市布局的大趋势。

值得一提的是，今年金辉集团在全国重点推出两大的特色产品组合，分别为优步产品系和铭著产品系，覆盖改善性购房需求以及高端住房需求等。

拓宽多元化资本通道

今年初，中国证监会正式受理并预披露了金辉集团首发上市的IPO申请文件，此消息一经曝出，即引来业内高度关注。

金辉集团对外透露，目前该房企已更新了2015年年报，正在等待监管层审核，公司此次发行新股不超过6亿股，募资总额不超过60亿元，将用于旗下位于重庆、苏州与西安等4个项目开发。

观察闽系房企不难发现，当前泰禾集团、阳光城、大名城、建发与融信等本土房企均先后上市，比如融信今年初赴港上市。目前，闽系房企仅剩下金辉、融侨、世纪金源等知名房企，而当前金辉的A股上市正在路上。

从金辉集团招股书及其他公开资料来看，截至今年6月底，该房企总资产543.1亿元，负债总额446.49亿元，资产负债率82.2%，如果公司IPO申请通过并顺利实施，在增加公司权益资本最高60亿元后，将直线拉低公司资产负债率8.2个百分点至74%。

如果扣除预收账款之后，金辉集团截至今年6月底的有息负债率34.86%，另据东方财富Choice金融数据统计，当前已发布中报的39家A股地产股的有息负债率均值为49.2%，其中福星股份60.2%，荣盛发展53%，南国置业70.09%，绿地控股49.5%，泰禾集团71%，则该均值直接高出了金辉集团约14.4个百分点。

相比去年底，金辉当前的有息负债率有所上升，这主要是基于其主业拓展的有效融资需要，比如上半年发行5年期30亿元公募债，加权平均票面利率6.63%，该债一般为“3+2”期限结构，通过设置回售与赎回条款，相当于提前锁定较低利率成本。除此之外，金辉还继续发行了3年期21亿元私募债。

金辉集团对此表示，该房企通过发行公司债优化债务结构，以长债置换短债，低息置换高息，同时补充了集团运营资金。

从具体数据来看，金辉集团截至6月底公司账面上的短期负债与一年期非流动负债之和占集团总负债比例仅35%。同时，金辉集团盈利能力与投资回报率也较为可观。