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成都房价的主升浪要来了! 买房的可以下手了!

2016年08月22日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

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文:刘璐西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师留美经济学博士微博:@学者刘璐微信订阅号:liulu_cd

失落的三年?

业内常有人说,成都的房价是“一涨管三年”,这还是有一定道理的。8月18日,国家统计局发布了今年7月的70个大中城市房价指数。在令人眼花缭乱的城市数据中,笔者一眼就看到了一个“1%”。是的,这个月成都的新房价格指数环比增长1%。和那些热点城市相比,成都的这个1%并不是那么显眼。但对于长期研究成都房地产市场的笔者来说,这个1%却有着极其重大的意义。

上一次成都新房价格指数环比增长1%,还是2013年5月的事情了。那是三年多一点以前,正是楼市一片火热的年份。让我们来做一个简单的算数吧。2013年的7个月,2014年和2015年的各12个月,2016年再来7个月,这样一来,7+12+12+7=38。是的,38个月!3年正好36个月,对成都的整体楼市来说,这还真是失落的三年啊!

让我们来看看国内其他城市的楼市,这3年都发生了什么?看看下面这幅笔者辛苦画出的图,各位读者就能感受到这份震撼。

2013年1月以来的部分城市整体房价走势(2012年12月=100)

人们的感觉也许是不准确的,但数据是客观的。三年多以来,深圳的房价指数整体上涨幅度超过100%,可谓一骑绝尘。这还只是整体房价,其城市内热点区域热点楼盘价格翻了几倍的大有人在。笔者十多年前本来准备去深圳工作的,后来选择了继续读书。算了,我们不说这个问题了…

厦门房价指数整体上涨超过了60 %,而上海的整体涨幅超过了50%。北京、广州、南京、合肥等,整体涨幅在40%左右。

而成都,房价整体涨幅仅超过了8%。

(今年4月合肥某楼盘开盘的夸张场面 )

有个段子是这样说的:有大学毕业的两个小伙伴,一人留在成都,一人去了深圳。留在成都的小伙伴轻松买了房,然后还买了车。而去深圳的小伙伴则四处凑首付,每月省吃简用还房贷。三年后这二人再见面,深圳买房的小伙伴其房产价值已经翻了一倍,每月虽然压力大,但是这是一种幸福的痛苦。而在成都买房的小伙伴其房产价值几乎没变。在工资收入差不多的情况下,这二人的财富差距已达一倍。

为什么涨得慢?

成都房价为什么涨得慢?

人们都知道成都非常得宜居,作为“新一线城市”、“1.5线城市”、“强二线城市”等,成都目前的住房均价的确和其经济地位不匹配。一个全国GDP排名保9争8的城市,其平均房价甚至不如一些华东的三线城市。

这背后的原因是什么呢?

笔者认为主要有两个原因:

1,本身的盘子大

2015年,成都楼市以2438万平方米销售面积领先全国,感觉就像是股市里的大盘股。要知道深圳一年的成交面积一般就400多万平米。我们都知道要拉动大盘股的股价是困难的,因为所需的资金太多了。成都楼市供应量很足,所以市场上较难出现购房恐慌情绪。

而楼市供应充足的重要原因当然是因为成都面积大,土地自然就多。今年5月,在代管简阳以后,成都的行政管辖范围瞬间从12390平方公里增加到14603平方公里,相当于增加了一个深圳市的面积。成都在全国副省级以上城市面积排名中,也一举超越沈阳市和大连市,升至第六位。对比一下,上海市面积6340平方公里,广州市面积7434平方公里(包括2015年新设立的从化区的1974.5平方公里面积),南京市面积6597平方公里。

14603平方公里,这是一个什么样的概念呢?厦门市土地面积为1699.39平方公里,成都相当于8.59个厦门。深圳市面积1948.69平方公里,成都相当于7.49个深圳。可见,中国内地房价涨得最快的这两个城市,其面积都比成都小得多,所以其平均房价比成都贵几倍也很正常。虽然城市总面积和城区面积是不同的两个概念,但是城市面积大,城区扩张的潜力就大,也间接地说明了土地的稀缺性相对要弱一些。

此外,成都是一个典型的平原城市,四面八方铺开都是地,几乎没有地形上的限制和空间上的分割。比如前面提到的厦门和深圳,区域内都有很多山区,甚至市区都有山区阻隔,土地利用起来显然不如平原城市方便。一个典型例子就是厦门。厦门的主体——厦门岛面积约132.5平方公里,仅占厦门总面积的7.8%,并且厦门岛内还有山区阻隔。而厦门经济的主体都集中在这个岛上,你说厦门岛的房价能不贵上天吗?而在成都主城区以南新规划的天府新区,其总规划面积1578平方公里(约等于1.5个香港的面积大小),仅这个新区就相当于厦门全市的面积了。

2,周边的城市群没有发展起来

面积大土地多,的确是制约成都房价快速上涨的最重要因素之一。但是北京市面积16410.54平方公里,比成都大,那为什么北京的房价也这么高呢?这……人家北京是首都好不好?吸附的可是全国甚至全世界的资源。同理,杭州市面积16596平方公里,比成都面积大,房价也比成都高,因为其背靠上海,又可以吸附整个江浙一带甚至华东的资源。而成都身处西南,地域性较强,对外来人口的吸附能力远不如京沪深等地,楼市的购买力和城市面积相比是不足的。

最重要的一个因素,就是成都周边城市的经济大都较为落后,可供“抽血”的盘子太小了。虽然成都和沿海城市比富并不落后太多,但孤掌难鸣。京沪深周边遍地是GDP 5000亿到1万亿规模的城市群,而成都周边尽是1000亿规模的“穷兄弟”们,连3000亿规模的城市群都凑不起来。虽说成都理论上可以辐射整个大西部的富人,但是新疆全省还不如成都一市的GDP高;而成都很多楼盘的营销人员经常寄予厚望的西藏,其全省GDP甚至还不如成都的一个区高。笔者经常给做楼盘营销的朋友说,与其劳神费力地花费高昂的成本去拉萨等地做营销活动,还不如就在成都本地把营销工作做好。

区域经济发展的格局决定了成都的房价长期很难暴涨得起来,这是主要原因。

步入加速上涨?

在2013年1月以前的较长时间,成都整体房价的环比涨幅都很小。和全国很多个城市一样,成都楼市经历了2012年的“滞胀”期,这期间房价指数累计小幅下跌约1.1%。至2012年6月房价指数环比停止下跌以来,成都的整体房价单月环比涨幅要么是0,要么只有0.1%,多的时候也只有0.4%。

但是2013年1月成都整体房价的环比涨幅突然上升到了1%,此后即拉开了主力上涨序幕。要知道1%对成都的整体房价指数来说算是一个很大的涨幅了。历史上(2004年-2007年的那些年份),成都也曾有过单月房价指数环比上涨幅度超过2%的情况,但都非常少见,而且最高也才2.4%。这的确和其他那些热点城市动不动6%左右的环比涨幅相距甚远。

2013年1月以来的成都房价环比走势(红色为涨,绿色为跌)

自2013年1月起,成都整体房价指数开始连续较快地上涨了17个月,用股票市场术语来说,就是我们常说的“主升浪”。当然,即使是主升浪,和热点城市相比,成都房价的整体涨幅也不大,其累计涨幅为9.92%,即约10%。可不要小看这个整体指数的10%涨幅哦。落实到热点板块和热点楼盘,其涨幅可能就是30%、50%,甚至更多。个别楼盘在这个主升浪里房价翻倍的案例也是有的。所以,只要房价整体指数出现一定程度的上涨,个体楼盘就很可能出现百花齐放的普涨局面。要知道成都楼市的成交量是很大的,而其中很大比例是郊区楼盘的成交量。郊区楼盘由于库存量很大,其价格上涨幅度往往是较小的。因此,要把成都整体的房价指数拉上去,不难想象主城区楼盘或者热点区域的楼盘,其价格上涨幅度会有多大——那必然是几倍于成都整体房价的涨幅的。这个逻辑实际上是很简单的。

(近期成都某楼盘开盘的“热闹”场面,类似的情况这几个月以来很多)

正是由于成都楼市的整体房价指数很难在单月超过1%,所以一旦出现单月环比上涨1%的情况,笔者就倾向于把这看成是成都楼市开启主升浪的一个信号。上一轮“大涨”的行情,就是从2013年1月成都整体房价指数环比上涨1%开始的。到2013年5月的环比1%后,都还继续上涨了约1年的时间,只不过上涨动能逐渐减弱,一直到2014年5月达到顶顶峰。

全国热点转换

最新的全国大中城市房价指数显示,前期涨幅过快的热点城市有减速迹象,而前期相对涨幅不那么大的部分二线城市则开始全面开花,石家庄,杭州,郑州,武汉,成都等涨幅加快。从上海——苏州/南京——合肥——武汉/郑州——成都的传导链条来看,当前资金追捧有从东部沿海进一步西移到成都的趋势。

对于全国楼市房价变化的新格局,笔者将另行撰文进行阐述和分析。

成都楼市展望

目前(2016年7月),成都整体房价指数的点位大致相当于2013年9月或2014年7、8月的水平,距历史高位还差2.51%!7月成都房价指数环比上涨1%,从这个趋势来看,成都整体房价今年底突破前期高点(2014年5月)是大概率事件。

2010年1月以来的成都整体房价走势(2004年1月=100)

不过,当前成都楼市的空间分化依然严重,冷热不均加剧,主要就是城南和城西部分楼盘热得发烫,其他区域相对依然较弱。这一状态不仅在房价上有所体现,在土地市场上表现则更为明显。比如,8月9日,成都高新区中和片区土拍8650元/平米的楼面价还犹如发生在昨天。城南的火爆让笔者觉得用语言来形容已经苍白了,而其他区域的土地市场则暗淡了许多。实际上当前的成都房地产市场,特别是土地市场,可以分成两个区域:城南,其他。比如“8.9”土拍当天的两宗新都的地块,其实性价比也还可以,结果直接流拍,而当天参加土拍的这么多开发商连举牌的人都没有。再回忆一下堪称史诗级经典的“6.29”土拍,在全城火爆、四面开花的情况之下,唯一的一宗零溢价成交的地块,就在金牛区的天回镇,而这块地正好位于北绕城外一点,还有不错的河景资源以及现代商贸城这么大的一个产业配套。

这里又有一个段子。说是两个大学毕业留成都的小伙伴,一个为了省钱去城北买了房,另一个咬着牙在城南买了房。当时两套房的单价是差不多的。三年多过去了,城南的单价几乎涨了一倍,而城北的还略跌了一点。这个段子,是真实的。

毫无疑问,当前成都房地产市场的分化正在日益加剧。一方面是上述空间上的分化,另一方面就是产品的分化。这一波行情主要就是“改善”抗起的大旗。曾经作为主力的刚需型产品销售明显弱于改善产品,而且日益边缘化。“改需”就像是被释放出来的一股洪荒之力,正好在房地产发展十来年的一个换房节点上,升级换代加上二胎,再伴随着宽松的信贷政策,最终成就了今年的改善型产品市场。

8月19日,一宗位于龙泉的大面区域、绕城外一点的距离、景观资源极其突出、并且容积率和规模都不错的“改善型”地块走上拍卖台。结果,经过多轮厮杀,该地块以150%的高溢价率成交,成交楼面价达6562元/平米,比周边在售房价还贵807元/平米。

可见,土地市场的热度,正在从城南和城西向着其他区域扩散。随着这些高价地块所开发项目,借着这波改善型置业产品的浪潮推向市场(动作快的开发商拿地半年左右的时间就可以开始销售),势必让所在区域的房产售价再次登上一个新台阶。

要涨多少?

综上所述,不论是从成都楼市整体房价指数变动的内在的自身规律,还是从全国楼市热点转换以及当前资金追捧有从东部沿海进一步西移到成都的趋势来看,都可以判断成都房价的主升浪要来了。从近半年成都土地市场的成交状况来看,也可以印证这一判断。只要未来半年到1年的时间内,国家的宏观政策不出现大的转向(比如大幅收紧信贷或者重新推出限购,甚至出台房产税),成都楼市是会有一波大行情的。

值得注意的是,自2015年5月成都楼市开始回暖以来,成都楼市从整体上已经连续环比上涨了15个月了,但累计总体增幅仅为5%。可不要小看这5%。也许在一些郊区感觉不明显,但在城南,新房价格在这一期间上涨30%到40%已经是普遍现象。而一些靠近公园又打着学区概念的二手房,甚至涨价了一倍。

所以,既然当前的主升浪要来了,那么整体房价指数在1年内再涨个5%到10%也不算过分吧?当然,成都房价在空间上的分化还将加剧,城南依然会继续领涨,城西的热点区域也不会落后,城东的大面等区域也颇具看点,而市区(含攀成钢等区域)的项目也会顺势上一个台阶。至于其他区域能不能搭上这一波大行情的便车,除了看位置和各种配套,产品是否符合当前改善型置业的主流也会是一个重要因素。如果成都整体房价能再有10%的涨幅,那个别热点楼盘的价格涨个30%至50%,甚至翻倍都是有可能的。

笔者在2014年5月判断成都整体房价向下的拐点,以及2015年5月判断成都整体楼市向上的拐点,都很准确。笔者的相关观点和报道读者都可以百度搜索。至于这一次,在成都楼市已经连续回暖15个月的情况下,成都的整体房价指数还能到多高,笔者不敢妄下断言。相关的量化研究正在进行之中,笔者研发有专门的经济学和数理统计的大数据模型来判断城市的房价涨跌。

根据以往的经验和目前房价指数的走势来来看,接下来的几个月到半年多的时间里,成都的整体房价会步入一个快速上涨的通道,突破2014年5月的前期高点后会继续上冲,到一定点位后上升动能减弱,随后环比增速降低,那时成都整体房价将步入平台整理期,当然这是一个更高的平台。到2017年的年中左右,如果宏观面有重大的利空政策出台(比如前面提到的信贷紧缩、购房限购、房产税出台等),则那时成都的整体房价走势很可能会再次步入向下调整的通道。

所以接下来的一年时间,对成都楼市来说将是一个非常重要的窗口期。众开发商应该加推项目,在保证合理利润的情况下快速回款。对购房者来说,看好合适的项目就出手。要是真的错过了,可以等下一次回调。不过房价如果真上了一个台阶,热点区域的房价的确有可能调不回来了。从国内目前的政治经济发展格局来看,中国人口很难出现大规模的西迁,京沪深这三个大型城市带仍然在较长时间内都是国内最积聚人口和资源的城市群。因此成都房价长期缓慢上涨的趋势较难改变。目前城南楼市的油爆已经让人有了身处热点城市的感觉,这让很多在城南工作的年轻人感到压力很大。从城市经济协调发展的角度来看,笔者还是希望成都的整体房价保持持续而温和地上涨。一座城市的房价应该和其经济实力以及当地居民的收入水平相匹配。如果经济不行而房价很高,这就是一种悲剧,会严重挤压非房产部门的发展,也会损害当地居民的购买力,影响消费。这和“未老先衰”、“未富先老”是一个道理。

成都房价,还是稳健一点的好。


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